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波士顿房产之投资美国房产注意事项。费用一、中介佣金。出售房产时，一般中介佣金由卖方支付，而且美国的中介佣金远高于国内，达4-6%，而国内一般都在1%-2%;也就是说50万美金的房子，如果需要卖掉，得支付12-18万人民币的中介费。费用二：产权保险，在美国做房产交易时，一般都会购买产权保险，以防止当产权出现纠纷时，可以买受人不受损失。 其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右，也就是说50万美金的房产，保险费可能高达1.5万人民币左右，每个州都不一样，譬如纽约可能需要0.6%还多，而加利福尼亚则只需要0.4%多一些，在西海岸，产权保险一般都由出售方购买，而在其他州，则一般由买房人承担。  中国投资者往往会觉得产权保险没必要，这是非常危险的想法。因为美国是一个特别容易牵涉诉讼的国度。一个房子的产权会因为：产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。 在美国做房产交易前，一般都会请专业人士进行产权调查，这在国内是不可想象的。虽然做过产权调查，绝大部分美国人人还是会购买产权保险，因为一旦导致诉讼，损失是非常难以控制的。风险四：非美国税务居民的遗产税风险，可能导致资产大幅度折损。很多国人购买美国房产，都是用个人名义直接购买，那么如果房产持有人死亡，根据美国税法的属人兼属地原则，就必然面临遗产税的风险。 如果持有人是美国税务居民身份，那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额，只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。如果是夫妻，则两个人至少有超过千万美元的免税额，相当于人民币六千万以上，因此绝大部分家庭都不会面临遗产税问题。当然对于部分移民美国的富豪，遗产税的规划就是一个很系统的工程，我们在这里暂时不做探讨。 我们要提醒的是很多国内的投资者，并不具备美国身份，他们往往简单的以自己的名义在美国购买房产，虽然不受任何限购政策限制，但需要特别注意的是：美国对其非税务居民在美国的不动产征收遗产税，且免税额仅6万美金，税率最高达40%，如果持有人一旦身故，他持有的美国房产如果需要继承，则将面临高达40%的遗产税率，资产面临大幅折损。有的投资人可能会提出，我提前将财产赠与给子女呢?因为美国税法规定：“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。但这种理解是只知其一不知其二。 美国税法还规定：“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等，需要缴纳赠与税”。那么如何解决呢?对于自己不是美国税务居民，但妻子、子女或其他近亲属已经移民美国的人士，可以采取直接赠与资金，然后以子女的名义在美国购买不动产的方式。因为美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果子女还是用于自住的话，将来如果出售该房产时，还可能有25万美元的资本利得税的免税额。 |
