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波士顿房产之美国房产泡沫后房产形势如何

作者:admin  浏览次数:次  发表日期:2018-07-19
简介:波士顿房产之美国房产泡沫后房产形势如何。泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预
波士顿房产之美国房产泡沫后房产形势如何。泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。下面小编就带大家了解下关于美国房产泡沫历史的相关内容。​美国房产泡沫历史所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。



资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是:商品供求严重失衡,供给量远远大于需求量;泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫(Property Bubbles),这次房地产投资狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机,最终导致了第二次世界大战的爆发。2006年、2007年美国拉斯维加斯和旧金山等地的房价出现泡沫式的飙升,随着而来的,就是2009年的房价暴跌了一半。

与此同时,诸如丹佛和达拉斯这样的房地产市场,虽然并没有参与到2007年的房价飙升中,但是现在的房价也激增到了历史高位,过去五年达拉斯市的房价上涨了55%”。消费者的一些购房行为,如以远高于评估价的价格购房、不看房等,开始和2006年房价泡沫时的消费者们的行为类似。

根据统计,在一些美国的房地产市场,竞购战爆发了。房屋中介们称,一些购房者不断加价,即使房子的估价并没有那么多,而一些人则连看房的环节都省略了。房地产市场统计机构表示“买房热不会持续太久,不可能永远这样。此外,还有其它房市过度狂热的迹象,包括了追求快钱的持牌地产经纪商越来越多。

有一个实例可以表明目前美国的房地产市场有多疯狂。以位于洛杉矶伊格尔洛克的一幢建于1951年、近期曾翻新的有两间卧室的1948平方英尺(约合180平米)房屋为例,这套房子3月中旬上市出售,价格为69.9万美元,而Redfin给出的评估价为78万美元,近日该房子售出,售价为98.0888万美元,比要价高出了40%,仅在市场上挂了一个月的时间。美国房产泡沫原因房地产泡沫崩溃,很难用一个单独原因解释,如果我们再看这段历史,这段房地产泡沫最后是如何破灭的。

我们还可以从历史上得到一个教训,就是房地产泡沫的崩溃,你很难用一个单独的原因解释。当它开始出现的时候,你会有种种原因解释为什么房价只能越来越高,但在房价下跌的时候,只要有一个原因,哪怕只要有一个谣言,都可能使得房地产泡沫出现崩溃。在这场泡沫出现之前,美国没有真正意义上的房地产泡沫。因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。

在之前美国曾经出现过地价的上涨,但那个时候的土地主要是农业用地。20世纪以来,随着汽车工业的发展,随着汽车工业拉动了城市化的发展。所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨,才有了我们真正现代意义上的房地产泡沫。由于住房的需求突然出现了一个巨大的变化。我们讲到,这里头也可以讲说它有一些来自实际需求的原因。那20世纪20年代为什么佛罗里达州会出现房地产泡沫呢,我们讲到城市化的发展。在当时的时候还出现了一种新型的房地产,那就是商业地产。

因为原来很多公司他最多盖一个办公室,盖一个楼,有自己的办公室就行了。后来有一些公司的楼越盖越高,发现自己用不了这么多的房间,剩下的房间可以拿来出租,给别的公司做办公室。所以这是商业地产最早的起源,原来在美国历史上没有出现过。所以除了在佛罗里达州,在纽约,芝加哥这些大城市,也出现了房价的上涨。

历来房价的上涨都不简单是一个房地产需求的原因。这里头还有货币政策。在20世纪20年代的时候,美联储推出了宽松的货币政策。用我们现在的话讲,流动性很多。流动性很多之后,这些钱会流到哪里,自然会流到能够获利最高的地方,在当时就是房地产的投资。

在当时的时候,有一些偶然性的原因,一个原因就是在1926年2月到5月份的时候,美国的股市出现了下跌,股市的下跌连带着传染到了楼市的下跌。另外一个原因就是到1926年的时候,冬天非常冷,原来大家到佛罗里达州是因为觉得那个地方非常温暖,可以从寒冷的北方到这个地方避寒。但是到了佛罗里达州发现,这里的冬天比想象中的冷。所以佛罗里达州的吸引力不像原来。同时在当时又出现了一场非常大的飓风,这场飓风袭击了迈阿密,所以在迈阿密很多度假小屋房顶被大风掀掉了。

这个也让大家对投资佛罗里达州房地产的热情有所下降。所以慢慢就会出现了更多的传言和谣言。尤其是周边的一些州,因为他们很妒忌,佛罗里达州的房地产泡沫把他们的资金全部吸引来了,所以这些州,不仅是这些州的公民,甚至这些州有一些政府官员也加入了制造谣言的队伍。美国房产泡沫后房产形势如何过去100多年房价呈缓慢微幅上升的趋势,与宏观经济密切相关,呈现出显著的周期性征。在过去的 100多年,美国房地产业基本保持平稳向上的发展趋势,始终与宏观经济的发展相协调。

耶鲁经济学家对于房价指数表明,剔除通货膨胀的影响,自 1890年以来,美国的房屋价格大约增长了一半。美国房价实际上离危机前的高位仍有距离,各大机构认为2017年上涨空间依然存在。2017年另一大变化,就是购房贷款将会放松,更多的人能够达到购房门槛。