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波士顿房产之美国房产投资风险解析，相对国内而言，美国房产具有价格相对便宜、租金较高、永久产权、保障健全等优势。但国内投资者绝不能因此盲目追求高收益率而忽视了其中的各类风险。尤其在不熟悉美国房产投资环境、前景和相关政策的情况下，更需要借助房产投资中介等专业机构的帮助谨慎行事。投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。 投资风险最大的是土地，投资回报最大的也是土地，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置五十年无人问津，当然毫无任何利润可言。总之，投资回报率越高的投资风险可能越大。下面，小编为你推荐美国房产投资风险解析。容易忽视的投资风险  风险点一：不居住在美国的非美籍人士单纯出租房产，需要缴纳30%的个人收入税多数国内投资者是不具有美国身份的非美籍人士。根据美国税法规定，对于不居住在美国的外籍人士，要对其房租收入征缴房租总额30%的个人收入税，而且这一税项不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，因此这项税收的负担很重。除此之外，大多数州还有州税。如果国内投资者想投资美国房产用于出租，需要考量这一风险。如果运用一定的财务规划手段，这部分税收可以换一种方法缴纳。这样可以降低纳税基数，虽然需承担最高可达35%的累进税，但总体来说应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划，还需要负担高昂的律师费用。有部分国内投资者选择一些土办法避税，甚至干脆不报税。但这样做的风险更大，可能会面临巨额罚款甚至是刑事责任。住在美国或者持有美国绿卡的中国投资者是否就可以躲过这一劫呢?尽管不用再缴纳这项税收，但作为美国的税务居民，“山姆大叔”就要对其全球收入进行征税了。 风险点二：美国房屋交易费用很高美国的房产交易除了需要缴纳高额税金外，还有各种高昂的费用(见附表)。这些费用有的是由房屋买方支付，有的由房屋卖方支付。国内投资者如果选择购买房产作为投资，未来卖出房产获利，则其身份先为买方后为卖方，因此一定不能忽视这些费用。费用一：中介佣金。 出售房产时，一般中介佣金由卖方支付，而且美国的中介佣金远高于国内，达4%～6%，而国内一般都在1%～2%;也就是说50万美元的房子，如果需要卖掉，得支付12万～18万元人民币的中介费。费用二：产权保险。在美国做房产交易时，通常会先购买产权保险，这样未来如果产权出现纠纷，可以使买房人免受损失。产权保险的费率是房屋总价值的0.5%左右(每个州的费率并不相同，如纽约的费率要高于0.6%，而加利福尼亚大约为0.4%)。产权保险在西海岸地区一般由出售方购买，而在其他州，则由买房人承担。很多中国投资者往往觉得购买产权保险没有太大必要，这是非常危险的想法。 美国是一个房屋诉讼发生几率很高的国度。一所房屋的产权会因为产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在美国做房产交易前，还需请专业人士进行产权调查。这些情况在国内都是不可想象的。即使交易前做过产权调查，绝大部分美国人还是会购买产权保险，因为一旦导致诉讼，损失将是难以控制的。 风险点三：非美国税务居民出售美国房产需要缴纳最高达获利部分28%的所得税当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税;如果持有超过一年，则适用长期资本利得税，一般税率最高不超过15%，但特殊情况下可能高达25%甚至28%。比如50万美元购买的房产，以70万美元出售，获利20万美元，需要缴纳所得税5万美元。此外，根据《外国人房地产投资税收法(FIRPTA)》，为降低对外国人或外国公司出售房产的征税难度，将在交易前征收相当于房产交易价格10%的预收税，也就是7万美元，待完成交易后，再进行抵扣。 |
