波士顿房产之如何进行美国房产投资。人们通常认为，房屋都是不动产。虽然我们经常听别人说，我的房子现在涨到100万了，或者他家的房子升值了，但是这些赚到的钱却是看不见、摸不着的。如果这些钱无法拿出来用，放在那里，也就永远是一个数字。如何从房子中拿钱出来用，如何将你的房子从不动产变成可动产，是否有这样的贷款呢? 以下是美国房产投资中几个参考的方法。融资重贷(Cash Out Refinance Mortgage)通过不同的贷款方式，房屋这一不动产能变成可动产使用。假设王先生几年前买了一处房产，现在价值50万，当时的贷款利率是6%。现在王先生只有20万的贷款没还， 而他最近想趁着房贷利率降低，办理重新贷款，把原来的高利率降下来，同时还想再借一笔钱给孩子作为上大学的学费。出于这个目的，我们建议他采用融资重贷 (Refinance Cash Out Mortgage)。 融资重贷是重贷的一种。 我们可以说是普通重贷，就是民众希望改变原来的贷款条件，比如降低利率，缩短还款期限，于是办理一个重新贷款。融资重贷不仅可以实现改变原来的贷款条件的这个目的，同时，还能多拿出一笔钱出来用。办理融资重贷，新的贷款会把现有的房贷先付清，之后把剩余的贷款额兑现。 因此来看王先生的案例。王先生目前房屋还有20万贷款，之前的贷款利率是6%，他想通过重新贷款，把利率降到目前的4.5%，如果他仅仅是这个目的，他只要办理一般的重新贷款20万。 但他不仅要降低利率，还想从房屋中拿10万元出来，作为孩子的大学学费。这样他就可以办理融资重贷。房屋净值贷款(Home Equity Loan)有了之前王先生的例子，就很容易理解房屋净值贷款。如果王先生对自己目前的贷款条件很满意，他不想降低利率，也不想缩短还款期限，只是单纯想从房屋 净值中那一笔钱来作为孩子的大学学费。那么，他应该申请房屋净值贷款。这样王先生的房屋上就有两个贷款，一个是之前的Mortgage，第二个贷款就是房屋净值贷款Home Equity Loan。 通过办理房屋净值贷款，王先生借出了10万元。房屋净值信用额度(Home Equity Line of Credit)房屋净值信用额度是一个开放性的贷款，是一个浮动利率的信用额，一旦银行把房屋净值信用额度批下来，对贷款者是十分方便好用的，因为这个信用额度很灵活，如果贷款者没有使用过任何的贷款金额，贷款者无需付任何利息。就好比一张信用卡，给你一个信用额度，比如5万元，你随意什么时间拿出多少钱都可以，如果拿出200元，就只要付200元的利息。 房屋净值信用额度通常是30年期，头10年是提取期，贷款人可以在头10年提取信用额度。后20年是还款期，如果贷款人在批下信用额度10年后有欠款的话，贷款者需要在第11至第30年间偿还本金与利息。如果贷款人在头10年过后，没有任何欠款，该房屋净值信用额度会关闭。一般来说，融资重贷适合那些需要使用高额的贷款金额，但是不能够短期内还款的贷款者。房屋净值贷款适合那些需要从房产中拿出额外的贷款金额，无论有没有现有的房贷。这两种贷款都是固定利率和固定月费，一旦贷款金额贷出，银行就开始计算利息。 一旦贷款人付清贷款之后，如需要再套现出来了，需要重新申请。房屋净值信用额度允许我们使用期内任何时间使用贷款金额，银行只会计算贷款者贷出的金额的利息，贷款者可以随时付清，再从信用额度中贷出资金，非常灵活，不过利率是浮动的。 美国房产投资第一步：明确目标和预算首先要确定你要投资哪种房产，这处房产是用来投资升值、退休养老，还是第二居所，又或是给即将赴美留学的孩子居住?明确这一目标是非常重要的。一旦确定目标，还得确定自己手头上有多少预算可进行美国房产投资。因为美国房源、物业类型众多，确定投资预算可以帮助你缩小搜索范围。 美国房产投资第二步：确定地理位置(城市)美国幅员辽阔，各城市存在着较大差异，因此有必要多选择几个符合投资意向的人们城市。一般来说，国内房产投资者所偏好的热门国家都较为集中，多为美国东海岸的城市。而气候宜人的加利福尼亚、弗罗里达也是热门地区。 美国房产投资第三步：与专家商讨确定现在网络科技发达，大家可以借助网上大量的资讯信息进行充分研究。当然，最为重要或直接的手段是与房产专家进行商谈，帮助大家更有效地选定投资范围。随着海外房产投资热潮的兴起，很多精明的国内乃至国外的房产中介已经开始提供类似服务。 美国房产投资第四步：实地考察美国物业之前所做的都是文案工作，要想真正确定投资目标，自然少不实地考察。大家可以与信赖的房产经纪人/顾问一起到美国开展一趟考察之旅，实地观察自己选定的物业。毕竟，照片上的物业，与实际情况还是有不小的差别的。 |
