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波士顿房产之美国房产如何投资？从宏观角度看，08年美国市场在触底，11年起市场明显回暖，现在显然回到了稳步上升的正常轨道。为什么说是正常轨道呢?因为美国房地产和中国非常不一样，美国房地产则早已成熟稳重。从1926年到现在，美国房地产价格处于稳定的上升趋势。而如果把同期其他资产价格走势画在同一张图上，差异就特别明显。 其他资产，无论股票、黄金还是大宗商品，都有极其大的跨年波动。而房价，扣除通胀因素后，几乎是稳定的每年5%左右的涨幅——除了过去十几年的房贷泡沫和随后的次贷危机是个大例外。这个大例外有特别的历史原因，这里不细说了。可以断定其未来很  美国房产投资常识1：地段决定房价和国内房产市场一样，地段永远是影响房价最为重要的因素。美国房产对地段更为敏感，更好地段的房产不仅价值高，周边配套的服务设施也更为齐全，当然，与之对应的房产税也更高，这已形成一个良性的循环：好地段——房价高——配套好——房产税高——更好的配套——更高的房价。因此不同的地区对应不同的房产价值，以及投资回报率。 美国房产投资美国房产投资常识2：周边景观如果物业周边有山、有水，自然景观优美，或者地处都市要地，能领略难得的都市风景，这样的的物业通常都会被贴上高价的标签。毕竟，物以稀为贵，即使是国外的房产也逃不脱这一价值定律。 美国房产投资常识3：社区配套除了山、水、树林这些自然景观，物业周边的商业人文配套设施也是重要的影响房产价值的因素。如果靠近好学区、医疗中心，商业中心，或者知名公司的所在地，都能使你的房产增值不少。比如，在华人最为集中的城市洛杉矶，有很多靠近公园、文化艺术中心、购物中心、商业中心，或者是当地最优秀的学区的房产项目，其价格也是相当不菲的。反之，其价格会相差很大，甚至低得出乎你的想象之外。像之前在国内掀起“抄底美国房产”热潮，售价只有1美元的房产，其周边的社区配套设施自然不会好到哪里。 美国房产投资常识4：供求关系房地产行业在美国也是重点行业，且经过多年发展，已经形成相当成熟、完善的体系。像美国有专门的房屋库存量这一指标来衡量美国房产的供求关系，并且会细化到每个社区的库存量，让投资者一目了然。 如果某个配套完善、地段好社区的房屋库存量低，那么其房价肯定居高不下，并且一旦有新房面市，马上就能销售一空。美国房产投资常识5：房屋设施房屋的大小、尺寸，房间数量、功能房间、装修情况等因素也都是衡量房价的重要因素。通常而言，房间多、洗手间多、使用面积大的房产更容易卖出好价钱。聪明的业主往往会通过更新内部装饰、房屋升级、改造等手段，来提升房产的价值。一般来说，厨房和卫生间的改造是最容易体现效果、最容易出彩的地方。长时间不会再现。因此美国的房价，用一个字概括，就是“稳”。这就是它的正常轨道。每年5%左右的涨幅，显然不是理想的投资回报。好消息是：此乃全国平均值。 都市圈的涨幅要高不少，景气期可以达到年均10%以上的涨幅。不好的消息是：这个涨幅里还要扣掉房产税和其他成本，才真正反映投资人的收益。而房产税和其他成本可能还不低。美国各州房产税在1-3%之间，如果你在美国有收入且缴纳个人所得税，可以申请从收入中扣除房产税。但大多数中国投资人在美国没有收入，也就不能享受这条政策，这就让房产税更加成为一种负担。但对那些当地居民来说，房产税并不是一桩负担。房产税也是一种公共事业税。本地的修桥补路、公立教育、公共娱乐体育等设施，都是从中开支的。比如你在一个地方买了房，子女在当地上公立学校都是免费的。所以房产税可以看成是居民为自己享受的公共服务付的费。 你交了房产税，又不在当地居住，你实际上就是自掏腰包补贴了当地居民，堪称国际雷锋。根据全美房地产经纪人协会的调查，绝大多数在美国买房的外国人，还是以自住为主要动机的。唯有我们中国人与众不同，是以投资性购房为主。如果说炒黄金的中国大妈是国际黄金界的雷锋阿姨，我们炒房产的就是美国房地产界的雷锋叔叔啊。 |
